作者：阿达　来源：希财新金融

买房对于老百姓来说也是一件终身大事，一辈子积蓄可能都投到房子里了，借助银行的按揭贷款，不少人提前实现了买房梦，但背负半辈子的房贷却让人非常不踏实，所以有的人拼命赚钱，希望尽量提前还款。那么提前还房贷划算吗？其实房贷有个密码，破解需要策略。

众所周知，房贷存在一个变数，就是贷款利率，如果利率上调，利息会相应增加，购房者的还款压力增加；反之，如果利率降低，利息会相应减少，还款压力减小。所以，房贷要不要提前还，利率周期不同，策略不同。

1、低利率周期

2014年开始市场进入降息周期，2015年央行5次降息，2015年10月24日个人房贷基准利率下调到4.9%，这是史上最低个人房贷利率水平，到现在已经维持两年多时间（近10年房贷利率变化如下表）。

近10年房贷利率变动表

根据历史经验，每个低息周期持续时间至少5-10年，在低息周期，借的钱越多实际支付的利息就越少。

如果你是2015年底贷款买的房，那么恭喜你！你一开始就享受到低息带来的好处，要知道还款期的前面几年大部分都是在还利息，这比2010年贷款买房的人幸福多了，他们还贷的前5年利率最高7.05%，最低也达到6.14%。

所以，低利率周期选择等额本息还款，而且尽量不要选择提前还款，这个时候提前还款相当于放弃低息周期的福利，还不如留着钱通过理财赚取的更多息差。

房贷要不要提前还

2、高利率周期

如果是高息周期贷款买房，比如2010年贷款买房的人，还款的前几年因为本金多，还的利息会更多，这个时候提前还贷或是较好选择。房贷利率6%-7%，一般的低风险理财产品也难有这么高的收益，赚不到什么息差，理财的钱用来还贷可能更好。

现在全球央行已经掀起加息潮，中国未来几年利率可能重回加息轨道。低息周期贷款买房的人，本金多的时候享受到了低利率，等到进入高息周期时，剩下的本金已经不多，虽然利率高了，但利息负担减小了。

所以，高利率周期选择等额本金还款，也可以考虑提前还款，毕竟利率高承担的利息更多，通过理财也未必能赚取满意的息差。

房贷怎么还

总而言之，房贷怎样还款、要不要提前还款需要结合所处利率周期来判断，而且购房贷款是普通老百姓能申请到银行贷款的少有机会，采取何种应对策略需要好好考量，且贷且珍惜。

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